FAQ よくある質問

いいえ、無料です。査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があります。路線価と公示価格、周辺の類似事例が比較対象です。おおむね3ヶ月以内に売れると想定される金額を「査定価格」として、提示いたします。

【机上査定】
物件の住所や面積、築年数などの物件情報から、過去の成約事例や価格公示、相続税路線価などを参考に売却予想価格を出します。現在では、グーグルマップなどにより物件の確認もできますので、かなり正確な価格を提示可能です。ただし建物がある場合、内外装の状況の確認ができかねるため、より正確な価格を出すためには、次の訪問査定の実施を行います。

【訪問査定】（現地確認のうえの査定）
現地確認のうえ、査定を実施するため、より正確な価格を出すことが可能です。しかし、若干お時間がかかります。

【一括査定】
インターネット上で複数の業者に査定を依頼する方法です。車の査定とよく似ています。一定の情報を入力することにより査定できますので便利です。ただし、連絡先などの入力が必要なため、連絡が複数の会社から来るのが煩わしい方には向きません。また価格の提示には、同じような価格を算出するシステムを利用していますので、大きな差は出ないと想定されます。

ほかにも有料の査定もあります。裁判や財産分与など、不動産に関する公的な書類が必要な際は不動産鑑定がおすすめです。無料の査定と異なり、不動産鑑定士という国家資格を持った専門家が査定を行うため、費用がかかります。しかし、不動産を売却することを目的に査定を行う場合は、無料の査定で十分です。有料だから精度が高いといったことはありません。不動産の価格が気になった場合は、気軽に査定を依頼してみるとよいでしょう。

はい、可能です。ただし、改装を行って利用できるようにするか、解体を実施して新築を建てる土地としていくかにより、価格は変わってきます。築年数にもよりますが、残念ながら高値での売却は厳しいのが事実です。ただし、地域によって買取が難しい地域もあります。前面道路が狭い市街化調整区域内での再建築が困難な場合は、買取ができない場合も少なくありません。買取が可能な場合は現状で買い取りますので、建物の保証は必要なく、契約不適合責任も免責となります。残置物の処分についても対応いたしますので、ご安心ください。それ以外にも、入居者が見える古いアパートや共有持ち分がある物件、先代からの借地、底地の物件についてもご相談いただけます。

大原則として、住んだまま家を売却する際の引っ越しは、残代金決済（お引き渡し）の前日までに済ませておかなければなりません。不動産の売却の流れは次の通りです。

1.売却開始後、購入希望者が見つかれば「不動産購入申込書」をいただきます。
2.お互いの条件が整いましたら、売買契約を締結。
3.購入者がローンを利用する場合は、ローンの承諾をとります。
4.残金決済を行い、お引き渡しです。

それぞれの手続きにつき見ていきましょう。

1.売りに出した物件につき、購入希望者から申し出があると「不動産購入申込書」をいただきます。売主と買主の間の売買金額、引き渡しの時期などにつき、条件の交渉を進めていきましょう。交渉は当社にて行いますので、希望などをお伝えください。その際、引っ越しの時期についてもお伝えいただきますようお願いいたします。

2.お互いの交渉条件が整いましたら「不動産売買契約」を締結。このときに手付金（通常売買価格の5％から10％）を受け取ります。これで正式に不動産の売買契約は完了です。

3.買主がローンを利用する場合やローンが借りられない場合は、契約が白紙解除になる特約が通常つけられますので、ローンの承認が得られるのを待ちましょう。

4.ローン承認が得られましたら、売主は自身のローン返済や抵当権抹消の準備をします。当社がお手伝いをいたしますので、それと同時に引っ越しの準備も進めてください。

5.契約書の残金支払日までにお互いの準備が整いましたら、残金決済やお引き渡しを行います。

お引き渡し時には、売買代金から手付金を差し引いた残代金や固定資産税の精算金を買主から受け取り、物件の所有権を買主に移す手続き（所有権移転登記）が必要です。鍵などもすべて買主に渡すことになるので、引っ越しをしておきましょう。

机上査定か訪問査定かによって変わります。

【机上査定の場合】
不動産の正確な所在地が必要となります。権利書（登記済権利証。現在は登記識別情報）に記載の所在地をお知らせください。郵便が届く住所は、一部では住居表示がされており、不動産の所在地とは異なる場合も珍しくありません。毎年4月に来る固定資産税の納付書の中にも、正確な所在地が記載されています。こちらには未登記の建物も記載されていますので、査定時には最適です。測量図があればご用意ください。建物がある場合は、建築時の確認申請証や検査済書証、マンションの場合は管理規約や最近の管組合の報告書などがあれば助かります。また、管理費や修繕積立金が確認できるものもあるとベターです。

【訪問査定の場合】
・ご本人確認書類（運転免許証など）
・購入時の売買契約書や重要事項説明書

とはいえ、確実な所在地と面積がわかれば、査定自体はできます。

賃貸中の不動産を売却することは可能です。居住中の不動産の所有権と賃貸権を売主から買主に移転させることをオーナーチェンジといい、その物件はオーナーチェンジ物件となります。2020年4月に改正された民法で、オーナーチェンジで借りている部屋やマンションなどの不動産の所有者が変わった際のルールが明確化されました。

改正前は入居者が新旧どちらのオーナーに賃料を払ったらよいかがわからず、家賃を払っていないときに、新しい所有者が入居者に家賃の支払いを求める明確なルールがありませんでした。しかし、改正後は不動産の所有権移転登記が行われていれば、登記簿上の所有者がオーナーとなり、賃料の請求ができるようになっています。つまり、「不動産の所有移転登記が行われていれば、所有者は新オーナー（買主）となり、家賃の請求ができるようになった」ということです。これまでは不動産の売却や譲渡に関して、入居者に承諾を得る必要がありましたが、それも不要になりました。これにより、賃貸中の不動産を安心して購入できるようになり、売却がしやすくなったのがポイントです。

オーナーチェンジ物件の場合、不動産の購入ではあるものの、その不動産からの果実（賃料）を得るために購入します。そのため、一般の査定とは異なり、収益還元法による査定が行われるケースも増加。収入と購入価格から、利回りを算出しての購入となります。購入者は不動産投資家であり、融資も通常とは異なりますので、売却も難しくなることも少なくありません。ワンルームやファミリーマンション、戸建て、一棟マンション、店舗ビル、倉庫、コインパーキングなど、賃貸中の物件は多岐にわたりますが、売れない物件はありませんのでご安心ください。

不動産売却における確定申告は、「する必要がある人」「する必要がない人」「した方がお得な人」の3つのパターンに分かれます。特にマイホームを売却した場合は、確定申告をする必要がなくても、特例による特別控除を受けられるケースもあり、確定申告の要・不要の見極めは欠かせません。

確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た1年分の所得を、翌年の申告期間に税務署に申告・納税することです。申告期間は原則として2月16日～3月15日。会社員であれば、通常は会社が年末調整をして税務署に申告するため、個人で確定申告を行う必要はありません。ただし、不動産を売却して利益が出た場合、本業の給与所得以外の所得が発生するため、個人で税務署に確定申告をする必要があります。

【確定申告が必須なケースとは？】
確定申告は、原則としてプラスの「譲渡所得」が発生した場合に必須となります。譲渡所得とは、不動産を売却したときに発生する所得です。この所得が不動産を購入した金額よりプラスだった場合は、利益（売却益）が出ます。この売却益に税率をかけることで、税務署に支払う譲渡所得税（所得税と住民税）の金額が決まります。

【確定申告が不要なケースとは？】
譲渡所得がマイナス（譲渡損失）であれば、確定申告は不要です。たとえば、5,000万円で買ったマイホームを3,000万円で売却すれば、単純計算で2,000万円のマイナスになります（実際は諸費用などの計上が必要）。この場合は確定申告をする必要はありません。なお、同年中に2つ以上の不動産を売却し、不動産Aの譲渡所得がプラスで、不動産Bの譲渡所得がマイナスの場合、2つを合算することができます。この譲渡所得と譲渡損失を合算することを損益通算といいます。損益通算をすることにより譲渡所得の額が減れば、結果として税金も軽減され、節税対策として有効です。ただし、確定申告による申請が必要となりますので注意しましょう。

【確定申告をした方がお得なケースとは？】
譲渡所得を確定申告する際、特別控除を適切に利用することで、節税となるケースがあります。特に、マイホームのような居住用財産には5つの特例があり、条件に該当すれば譲渡所得がプラスかマイナスのどちらであっても利用可能です。以下より詳しく解説しますので、申告前には必ず確認するようにしましょう。なお、マイホーム以外の更地やアパート、区分ワンルームマンション、店舗、倉庫などの不動産の売却には、このような特例は適用されません。確定申告に必要な書類は、税務署の窓口や国税庁ホームページで確認できます。